Desde el año pasado, en la determinación de los montos de la Tasa General de Inmuebles (TGI) que deben abonar todos los meses los contribuyentes santafesinos, se incorporó un patrón de cálculo: el valor del Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVM) nacional, hoy en 156.000 pesos.
Tributaria 2024
Cómo quedaría la TGI en Santa Fe: altas subas en zonas céntricas y mínimas en el noroeste
En las primeras aumentan los topes trimestrales y anuales. Éstos se mantienen en todo el norte y suroeste. Números finos.
De ese monto, se fija un porcentaje de pago mínimo de acuerdo a cada una de las 43 Zonas Inmobiliarias (ZI) de la ciudad, dependiendo de factores urbanísticos y de poder adquisitivo (mayores o menores ingresos). Esos porcentajes de mínima no se “tocan”, según el proyecto de Ordenanza Tributaria Anual 2024 que realizó el intendente Juan Pablo Poletti.
Pero lo que sí pide actualizar el Ejecutivo al Concejo de Santa Fe son los topes trimestrales y anuales de la TGI de cada ZI. Los topes representan otro factor de fuerte incidencia económica en la compleja fórmula de cálculo para la determinación del costo de esta tasa por Zona Inmobiliaria.
Qué son
¿Qué son los topes trimestrales y anuales? Son los elementos porcentuales que limitan la fórmula de actualización de la TGI: el Estado Municipal no puede actualizar la TGI en las Zonas Inmobiliarias más allá de los topes fijados cada tres meses y cada doce.
Y además, representan un sistema de “reaseguro” municipal. Si por ejemplo, en determinadas ZI aumenta el valor de la tierra (este es otro elemento de incidencia en la fórmula) porcentualmente más de los topes fijados, el municipio no podrá cobrarle demás al contribuyente que lo que determinan, justamente, esos porcentajes máximos.
Norte y cordón oeste
La única área del ejido urbano en la que no se modifican los topes trimestrales (del 8%) es todo el cordón suroeste, norte y Colastiné. Hasta ese porcentaje y no más puede cobrar el municipio a un contribuyente empadronado de toda esa área (en total son casi 80 mil vecinos distribuidos en 25 ZI, que representan el 47% del total de contribuyentes de la ciudad). Tampoco ahora se impondría un tope anual.
“Por porcentaje del padrón, el 50% de las tasas que no se modifica es la que pertenece a las zonas más vulnerables que peor la están pasando y peor les está golpeando la crisis. Hemos tomado la decisión de que esa tasa no se modifique sino que va a ir atada al SMVM”, declaró el primer mandatario capitalino a la prensa.
Pero…
Las áreas que sí sufrirán un fuerte impacto en el aumento de los topes trimestrales y anuales son el macrocentro, barrios Centro, Sur, Candioti, Siete Jefes, Guadalupe, zona de Bulevar Gálvez-Pellegrini y el Puerto.
Por partes: en el sector del centro del ejido urbano determinado entre Av. Galicia, Vélez Sarsfield y López y Planes más barrio Roma, el tope hoy es del 15% trimestral, y de un 54% anual.
Ahora, la administración Poletti busca aumentar esos topes al 45% trimestral (un 200% más) y al 146% el tope anual: un 170% de actualización. Esta área urbana tiene 32.335 contribuyentes empadronados (un 19% sobre el total) y abarca seis ZI.
Un ejemplo: si el Concejo aprueba estas actualizaciones pedidas por el Ejecutivo, para un contribuyente que vive en esas áreas y que hoy paga, por ejemplo, 2.500 pesos de TGI, en tres meses le podría llegar una actualización que podría ser de hasta 3.650 pesos.
En las ZI que involucran a barrio Centro, Candioti, barrio Sur, Guadalupe, Siete Jefes, los topes trimestrales son actualmente del 17%, y los anuales del 58%. Ahora, se los quiere llevar al 51% trimestral (200% más) y al 160% anual (176% de aumento). Esta área del ejido tiene 52.676 contribuyentes (31% del total del padrón) y siete Zonas Inmobiliarias.
Así, para un contribuyente que vive en alguna de estas zonas y que actualmente abona 4.500 pesos mensuales de Tasa General de Inmuebles, la suba podría ser de hasta 6.795 por trimestre.
Y en la zona del Puerto, bulevares Pellegrini y Gálvez, Peatonal, Av. Siete Jefes y Alte. Brown, hoy los topes trimestrales son del 20%, con hasta un 60% de tope anual. Ahora, el Ejecutivo pide una actualización del tope trimestral del 60%, y del 190% anual: un 216% de incremento. Esta área cuenta con 3.673 contribuyentes (sólo un 2% del padrón) y cinco ZI.
Graficando con otro ejemplo, si alguien que vive en esa área urbana paga 8.500 pesos de TGI por mes, pasaría en tres meses a abonar hasta 13.600 pesos. En este mapa pueden visualizarse todas las Zonas Inmobiliarias con los topes trimestrales actuales:
Zonas Tributarias - Ciudad de Santa Fe by El Litoral on Scribd
Hay que advertir que todos estos valores de actualización van por debajo con la pauta inflacionaria proyectada a nivel nacional para este año.
Fórmula compleja
En la tasa que debe abonar cada vecino se contempla el costo de los servicios (la recolección de residuos y transporte público, y las mejoras en infraestructura urbana, como bacheos). Es la contraprestación que se le tributa, justamente, al Estado local.
También aparecen otros factores como el cálculo del Valor del Terreno, del metro cuadrado, el Valor de la Mejora Edificada, y el Coeficiente de Infraestructura y Servicios en cada ZI, todos componentes que inciden en la fórmula de cálculo de la TGI.
Por último, cabe mencionar que según la información presentada del Presupuesto Municipal 2024, el municipio proyecta recaudar en concepto de TGI 7.804.368.128 pesos, un 8% sobre el total de los ingresos.
Asimismo, por Derecho de Registro de Inspección (DREI) estima recaudar 30.797.098.897 pesos (30%); por tasas, derechos administrativos y multas, 11.523.254.570 pesos (11%), y por Coparticipación Federal-Provincial, 51.299.427.161 pesos (51%).
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